Venta de tierras: derecho de adquisición preferente

La consulta que abordó el sábado 7 de julio en Agropopular Manuel Lamela, presidente de la sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, fue la siguiente: «Soy propietario de una finca rústica plantada de olivos. Al no poder coger yo la aceituna, por no estar en el pueblo donde está ubicada la finca y vivir en otra ciudad, llegué a un acuerdo verbal con un vecino para que él se encargase de recoger la aceituna para su beneficio y a cambio me daría un par de cajas de aceite si la cosecha es buena; si no, no me da nada».

Llevan así unos cuantos años y el vecino también se encarga de que la finca esté cuidada. El asunto es que el propietario ahora quiere vender la finca a un familiar (un primo).

La pregunta es la siguiente: «¿tiene derecho de adquisición preferente mi vecino por llevar un tiempo recogiendo él la aceituna? No hay firmado ningún tipo de acuerdo ni contrato de arrendamiento, sólo de palabra, lo que he comentado al principio.»

Respuesta

Lamela explicó que, en primer lugar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1278 del Código Civil, “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”, los contratos se consideran plenamente válidos cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado el contrato (verbal o escrita)

Por tanto, en este caso, aun cuando se trata de un acuerdo verbal entre las partes, la validez y obligatoriedad de lo acordado es igual de válida que si el contrato se hubiese celebrado por escrito.

Pero es que además, en diciembre de 2005 se incluyó en la Ley de arrendamientos rústicos una presunción de existencia de arrendamiento en el supuesto de que el arrendatario se encuentre en posesión de la finca.

Así, dispone el art. 11 de la Ley de arrendamientos rústicos en el que “1. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados. A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase   el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca. La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en el Registro de la Propiedad.”

Sentadas las consideraciones, cabe referir que desconocemos cuales fueron los acuerdos a los que se llegaron entre las partes. Si bien, y en el caso de que no pueda oponer una prueba en contrario sobre que efectivamente dicha persona se encuentra en posesión de la finca por un contrato completamente diferente a un arrendamiento, de conformidad con lo establecido en la Ley de arrendamientos rústicos y en el Código Civil, los arrendatarios sí que ostentan un derecho de adquisición preferente.

En este sentido, queremos referir la importancia de que los contratos o acuerdos entre las partes se formalicen siempre por escrito en aras de garantizar a ambas partes una seguridad jurídica y evitar las complicaciones que supone ejercer los derechos que corresponden a cada parte por no constar éstos debidamente reflejados en un contrato.

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