Cambio de titularidad entre cónyuges de unas tierras arrendadas sin la autorización del propietario

El `Consultorio Jurídico´ con Manuel Lamela, responsable de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid

En el `Consultorio Jurídico´, Manuel Lamela, responsable de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, respondió a la duda de Luis Gallego sobre si es legal el cambio de titularidad de unas tierras arrendadas entre cónyuges sin la autorización del propietario.

El oyente explicaba que “tiene unas tierras de labor arrendadas sin contrato escrito, solo de palabra, desde el año 85 en el norte de la provincia de Córdoba. “El arrendatario se ha jubilado y sin autorización expresa de los heredereos (pues las tierras eran de mi padre, que falleció sin testar), puso a su esposa como arrendataria para así seguir cobrando la PAC, sin renovar por escrito y de palabra el arrendamiento de las tierras. En qué situación me encuentro como propietario (aunque solo sea en una cuarta parte)? ¿Es legal esta situación?. Me dicen que la señora, al llevar tantos años de arrendatarios, podría ejercer la propiedad”.

Respuesta completa

Presuponiendo que de los términos en que se alcanzó ese acuerdo, lo que desconocemos con exactitud, sería de aplicación lo dispuesto en la Disposición transitoria primera de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, en la que se dispone que los contratos de arrendamiento vigentes a la entrada en vigor de esta norma se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración, es decir, en el supuesto que nos enuncia, la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos, que es la que se encontraba vigente en el año 1985.

Pues bien, en relación a los requisitos formales de la celebración del contrato, es necesario puntualizar que los contratos iniciados al amparo de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 podían formalizarse por escrito o verbalmente. Fue en 2004, con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003, que se estableció la obligatoriedad de celebrar por escrito los contratos de arrendamiento rústico, concretamente, en su artículo 11.

Además, en este sentido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1278 del Código Civil, “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”, los contratos se consideran plenamente válidos cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado el contrato (verbal o escrita). Por tanto, en este caso, aun cuando se trata de un acuerdo verbal entre las partes, la validez y obligatoriedad de lo acordado es igual que si el contrato se hubiese celebrado por escrito.

En segundo lugar, en cuanto a la subrogación, disponía el artículo setenta y uno de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos que “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, quedan autorizados sin necesidad de consentimiento del arrendador: d) Los subarriendos pactados en favor del cónyuge o de descendientes. El arrendatario podrá conceder por escrito al descendiente subarrendatario el derecho de sucederle en el arrendamiento.” De igual forma viene regulado en el art. 73 de la vigente Ley de arrendamientos rústicos, en la que se señala que “1. El arrendatario podrá subrogar en el contrato a su cónyuge o a uno de sus descendientes si en él concurre el mismo carácter de profesional de la agricultura y, en su caso, de cultivador personal. 2. Será requisito indispensable la notificación fehaciente hecha por subrogante y subrogado al arrendador.

Por tanto, es válido el subarriendo en favor de un cónyuge, no siendo preciso el consentimiento del arrendador o arrendadores para ello.

En cuanto a su situación respecto de la finca arrendada, dispone el artículo veinticinco de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos que “Uno. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de seis años. Dos. Terminado el plazo contractual, el arrendamiento tendrá derecho a una primera prórroga por seis años y a prórrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza este derecho si al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. No obstante, el arrendatario podrá rescindirlo al término de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de seis meses. Tres. En todo caso el tiempo total de prórrogas legales no excederá de quince años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviere por conveniente en los términos señalados por el artículo catorce.”

Ahora bien, una vez finalizado el plazo de vigencia del contrato, las partes debieron negociar y haber firmado un nuevo contrato, de tal modo que se regulase la nueva relación jurídica con Uds. como suS actuales propietarios. En tanto que ambas partes han continuado cumpliendo con los derechos y obligaciones dimanantes del mismo, al parecer sin novedad hasta el día de la fecha, el contrato se ha prorrogado tácitamente, pese a lo cual Uds., siempre que así lo deseen, pueden plantear la rescisión de dicho acuerdo, remitiendo una notificación fehaciente al arrendatario en los términos que dispone la normativa.

Por último, y en relación a si es posible adquirir la propiedad de una finca por el paso del tiempo, debe tenerse en cuenta el artículo 1930 del Código Civil, “Por la prescripción se adquieren, de la manera y condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”; es decir, la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquisición de la propiedad mediante el uso continuado en el tiempo. Si bien, para que se dé dicho escenario, deben cumplirse, además del uso continuado, los siguientes requisitos:

  1. Que el derecho sea susceptible de ser usucapido. El bien en cuestión debe estar en el comercio de los hombres; no pueden serlo los bienes de dominio público.
  2. Que la posesión sea pública, pacífica, continuada y en concepto de dueño. Dicha posesión debe ejercitarse, sin clandestinidad y sin violencia. La posesión debe ser continuada (sin que concurra, por ejemplo, la reclamación del dueño) y en concepto de dueño o con “ánimus domini”, es decir, ejerciendo como tal ante terceros.
  3. Que haya transcurrido el plazo legal establecido. En el caso de que el poseedor sea un mero detentador, como, por ejemplo, un arrendatario, siendo el supuesto de hecho que nos relata; aunque se cumplan los requisitos anteriormente citados, no se adquirirá la propiedad del bien por el paso del tiempo, ya que existe la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro.

Por lo tanto, teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, y desconociendo más detalles, el supuesto de hecho que usted nos relata, no podría ejercitarse la propiedad por esta persona, teniendo en cuenta que dicha persona viene haciendo uso de las tierras siendo consciente de que lo hace como arrendatario, existiendo unos propietarios de las mismas.

Escuche el consultorio jurídico -AGROPOPULAR, 9 de noviembre de 2019-

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