¿Cómo solucionar las divergencias catastrales en un terreno rústico en condominio?

`Consultorio jurídico´ con Manuel Lamela, presidente de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid

En el último `Consultorio jurídico´ -emitido en Agropopular el 7 de abril-, Manuel Lamela, presidente de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, respondió a una pregunta relacionada con la problemática originada en un terreno rústico con varias partes diferenciadas, formando un condominio, con una única escritura conjunta, en la que se detectaron divergencias entre las referencias catastrales, sin que exista correspondencia con el titular real de cada uno de los terenos ni con sus dimensiones.

  • El oyente pregunta cómo afrontar y solucionar esta situación y si sería necesario hacer un informe técnico de subsanación de errores.

Según Lamela, para poder dar respuesta a las cuestiones que plantea sería preciso disponer de información con más grado de detalle, por cuanto que desconoce qué datos son los que constan en la escritura, en el registro y que persona o personas figuran como titulares en el Registro de la Propiedad.

De cualquier modo, en estos casos lo primero que deben verificar, a través de la solicitud de una Nota Registral, es conocer el estado en que se encuentra la finca, a nombre de quien está inscrita y todas las características que figuran, en general, en relación a la misma. Tras esto, y una vez verificado que la información registral es coincidente con la realidad física del terreno y corroborar que la discrepancia únicamente se debe a un problema de concordancia entre la información registral y la información catastral, podrán iniciar un procedimiento subsanar dicha discrepancia de conformidad con lo dispuesto en el art. 18.1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario “1. El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará por acuerdo del órgano competente, ya sea por propia iniciativa o como consecuencia de orden superior, cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar a que se refieren los artículos 13 y 14. La iniciación del procedimiento se comunicará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen las alegaciones que estimen convenientes. La resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde y se notificará a los interesados de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución expresa será de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación a los interesados. El vencimiento del plazo máximo de resolución determinará la caducidad del expediente y el archivo de todas las actuaciones. No obstante, en aquellos supuestos en que no existan terceros afectados por el procedimiento, éste podrá iniciarse directamente con la notificación de la propuesta de resolución. En este caso, el expediente se pondrá de manifiesto para la presentación de alegaciones durante un plazo de 15 días. Cuando, transcurrido este plazo, los interesados no hayan formulado alegaciones, la propuesta de resolución se convertirá en definitiva y se procederá al cierre y archivo del expediente. La efectividad de esta resolución se producirá desde el día siguiente al de finalización del mencionado plazo.”

En cuanto a la necesidad de realizar un informe técnico, dependerá del tipo de discrepancia que haya respecto de la realidad registral y la información contenida en el catastro. Si bien, la aportación de un informe que determine y delimite las lindes de la finca siempre será conveniente de cara a aportar la mayor información que pueda ser precisa para la resolución del procedimiento.

En cuanto al coste de dicho informe, desconocemos este dato puesto que para ello, deberán ponerse en contacto con una persona física o jurídica que se dedique a la emisión de dichos informes técnicos, quienes le informaran del tipo de estudio que consideran preciso llevar a cabo y los costes del mismo.

  • Por otro lado, el oyete aseguró que los terrenos están muy cerca del recinto ferial del pueblo y el Ayuntamiento tiene prevista su utilización para ese fin. ¿Tendrían que expropiarnos? ¿A qué precio? El valor catastratal es muy bajo al ser rústico y muy pequeño.

Para que un bien privado pueda ser expropiado, debe haber sido previamente declarado la utilidad pública. Así, dispone el art. 8 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa “Para proceder a la expropiación forzosa será indispensable la previa declaración de utilidad pública o interés social del fin a que haya de afectarse el objeto expropiado”.

Con respecto a la determinación del justiprecio, dispone la propia Ley que, en primer lugar, la Administración y, en particular, a quien vaya a expropiarse un determinado bien podrán acordar por mutuo acuerdo el justiprecio a abonar. En caso de no llegarse a dicho acuerdo, la Administración requerirá al particular para que presente su hoja de aprecio en donde deberá concretar el valor que estima sobre la cosa objeto de expropiación.

Tras ello, la Administración puede aceptar dicha valoración o rechazarla. En el supuesto de que se rechace, la determinación de dicho justiprecio competerá a un Jurado Provincial de Expropiación.

Por otro lado, en cuanto a la tasación, y de conformidad con lo dispuesto en la Ley, se efectuará con arreglo al valor que tenga el bien objeto de expropiación al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio.

Así, dispone el art. 24 del mismo texto normativo que “La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente y por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido el expediente iniciado. En caso de que en el plazo de quince días no se llegara a tal acuerdo, se seguirá el procedimiento que se establece en los artículos siguientes, sin perjuicio de que en cualquier estado posterior de su tramitación puedan ambas partes llegar a dicho mutuo acuerdo.” De igual forma, el art. 29 de dicha Ley establece que “1. En cada uno de los expedientes así formados la Administración requerirá a los propietarios para que en el plazo de veinte días, a contar desde el siguiente al de la notificación, presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen pertinentes. 2. La valoración habrá de ser forzosamente motivada y podrá estar avalada por la firma de un perito, cuyos honorarios habrán de acomodarse a las tarifas que apruebe la Administración, siendo siempre estos gastos de cuenta de los propietarios.”

Por su parte, dispone el art. Artículo 30 que “1. La Administración expropiante habrá de aceptar o rechazar la valoración de los propietarios en igual plazo de veinte días. En el primer caso se entenderá determinado definitivamente el justo precio, y la Administración procederá al pago del mismo, como requisito previo a la ocupación o disposición.

2. En el segundo supuesto, la Administración extenderá hoja de aprecio fundada del valor del objeto de la expropiación, que se notificará al propietario, el cual, dentro de los diez días siguientes, podrá aceptarla lisa y llanamente o bien rechazarla, y en este segundo caso tendrá derecho a hacer las alegaciones que estime pertinentes, empleando los métodos valorativos que juzgue más adecuados para justificar su propia valoración a los efectos del artículo 43, y asimismo a aportar las pruebas que considere oportunas en justificación de dichas alegaciones.”

Además, habrá de estarse a lo dispuesto en el artículo 31”Si el propietario rechazara el precio fundado ofrecido por la Administración, se pasará el expediente de justiprecio al Jurado Provincial de Expropiación”.

Finalmente, el Artículo 36 señala que “1. Las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro. 2. Las mejoras realizadas con posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de indemnización, a no ser que se demuestre que eran indispensables para la conservación de los bienes. Las anteriores son indemnizables, salvo cuando se hubieran realizado de mala fe.”

  • Finalmente el oyente preguntó que, en caso de venta de la parte de alguno de los copropietarios ¿Tendría el resto derecho de adquisición preferente?  En caso afirmativo ¿Quién tendría preferencia entre los copropietarios? ¿Sería el más cercano al terreno o el que tiene una mayor participación en la propiedad?

Teniendo la consideración de que sea una Comunidad de Bienes, ésta se encuentra regulada en nuestro Código Civil en los arts. 392 y siguientes. Lo que es importante señalar a este respecto es que todos son propietarios de la misma finca, es decir, hay una cotitularidad, lo que no implica que cada uno sea titular de una parte concreta de dicha finca, sino que todos son cotitulares del bien en una cuota o porcentaje.

Ahora bien, respecto de dicha cotitularidad, es también necesario establecer que, como así se señala en el Código Civil (art. 400), ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo cualquiera de ellos pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.

No obstante, de cara a poder dar mayor concreción en la respuesta a sus preguntas, sería necesario conocer con mayor precisión los aspectos que hemos mencionado al inicio de la respuesta, por cuanto que sin dicha información un estudio más detenido, no podemos responder con la exactitud deseada a su cuestión.

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