Condiciones de un contrato de arrendamiento de finca rústica tras el fallecimiento del propietario

El `Consultorio Jurídico´ con Manuel Lamela, responsable de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid

En el `Consultorio jurídico´ de AGROPOPULAR del 8 de octubre, Manuel Lamela, responsable de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, respondió a la duda de una oyente sobre el contrato de arrendamiento de finca rústica heredado.

A.C. indicó que su madre firmó un contrato de arrendamiento de unas fincas rústicas de secano/cereal en de 2012. Falleció en febrero de 2016, heredando la propiedad sus dos únicas hijas. Al día de la fecha siguen sin haber hecho ningún cambio a esta situación y manteniendo el contrato original.

Las condiciones del contrato eran sencillas: fijaba renta anual, un plazo de arrendamiento de tres años, con un incremento según IPC (que nunca se aplicó) y no se establecía obligación de seguro para el Arrendatario. En esta situación, la oyente nos pregunta varias cuestiones:

¿Se entiende que el contrato sigue siendo válido y que podemos seguir en esta situación prevaleciendo nuestra posibilidad de poder finalizarlo, con el preaviso señalado por Ley, a los diez años de su firma? (decimos 10 porque los 5 primeros ya han transcurrido, y parece que el plazo obligado es de 5 años de contrato)

De conformidad en lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, “1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor. 3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato”, al no haberse rescindido el contrato, se entiende prorrogado por un periodo de 5 años.

Por tanto, y de acuerdo con lo previsto en el artículo anteriormente citado, para que el arrendador pueda recuperar la posesión de la finca, debe notificar al arrendatario, de forma fehaciente con un año de antelación, es decir, deberá notificárselo un año antes de que finalice el periodo de prórroga de 5 años que establece la ley.

¿Debemos/podemos establecer un nuevo contrato los herederos? ¿De ser así con qué fecha ¿2016/2019?

Evidentemente, los nuevos titulares de la finca son los que tienen que suscribir, caso de ser la voluntad de las partes, un nuevo contrato de arrendamiento. En cuanto a la fecha, desde el momento en que sean propietarios de la finca, pueden suscribir el nuevo contrato.

¿Se puede introducir en el caso de un nuevo contrato la renuncia del Arrendatario a la adquisición preferente, a la cesión etc. en caso de venta?

En lo que respecta a la cesión y subarriendo de la finca, las partes podrán pactar lo que consideren oportuno a este respecto. Ello es así, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos “Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador. Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.”

Por su parte, en relación al derecho de tanteo, teniendo en cuenta que el contrato, según nos dice, se firmó el primero de septiembre del año 2012, hemos de entender que el mismo se ajusta a lo establecido en la vigente Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Es importante señalar esto puesto que la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 (de aplicación anterior a la de 2003) establecía expresamente en su artículo 11 que no son válidas las cláusulas que recojan la renuncia por el arrendatario a sus derechos de tanteo y retracto, y en caso de que el contrato contenga dicha cláusula esta se tendrá por no puesta. Y ello porque no se puede renunciar a un derecho, el de retracto, cuyas circunstancias concretas se desconocen

Sin embargo, la vigente ley de 2003, que recoge en su artículo 22 lo correspondiente a los derechos de tanteo y retracto, ni prohíbe ni obliga a la renuncia o ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

Si tenemos en cuenta que la propia ley de arrendamientos rústicos establece que debe darse “primacía a la autonomía de la voluntad de las partes”, hemos de entender que podrían las partes acordar lo que estimen oportuno a este respecto. Así, de hecho, lo ha entendido reciente jurisprudencia, aunque lo cierto es que la doctrina no es unánime a este respecto.

¿Con el contrato actual puede él acogerse a esa cláusula?

Desconocemos las concretas cláusulas que reglan el contrato actual, con lo que le recomendamos que para resolver esta pregunta acuda a un despacho de abogados en el que puedan revisar las cláusulas que rigen el contrato suscrito.

¿Podemos actualizar la renta de acuerdo con IPC, y desde que fecha?

Si las partes así lo han pactado, podría actualizarse en la forma en que establezca el contrato.

  • Escucha a continuación el `Consultorio Jurídico´  de AGROPOPULAR del 8 de octubre

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