Modelos de contrato de compraventa de finca rústica

Consultorio jurídico, con Manuel Lamela, responsable de la sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid

En el último `Consultorio jurídico´ -20 de julio de 2019-, Manuel Lamela, responsable de la sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, respondió a la pregunta de C.M relativa a un acuerdo de compraventa de finca rústica.

“Mi madre va a realizar una venta de unas fincas rústicas al arrendatario que tiene actualmente. El acuerdo de venta se realizó en febrero de 2018 y el arrendatario abonó una cantidad en concepto de arras. El resto del precio no será abonado hasta octubre del 2019 debido a que el “comprador” no dispondrá del restante dinero hasta entonces. Como hasta octubre el arrendatario no va a ser el nuevo propietario de las fincas ¿Mi madre tendría derecho a parte de la renta anual de este año al haberse decidido la compra en el mes de febrero?”.

 Respuesta detallada

Desconocemos los términos exactos en los que se ha suscrito el acuerdo de venta al que hace referencia, dado que, en función del tipo de contrato o acuerdo, los derechos y obligaciones de las partes pueden variar.

De esta manera, si el modelo de contrato al que hubiera optado es la firma de un contrato privado de compraventa entregando una señal o cantidad a cuenta del precio final, en este caso estaríamos hablando de una señal o arras confirmatorias puras. Las arras confirmatorias facilitan la prueba del contrato y, además, lo garantizan. Es decir, habría firmado una compraventa de la finca en firme sin ninguna posibilidad de echarse para atrás en la compraventa.

Otro modelo posible es que se trataría de un contrato que incluya un pacto de arras confirmatorias penales, que se caracterizan por permitir la retractación de las partes y posibilitan la rescisión contractual. En este caso se trataría, por tanto, de una señal que implica también la firma de un contrato de compraventa, pero con la posibilidad de echarse para atrás, con las consecuencias económicas que se marquen en el contrato. Así, con carácter general, si es el comprador el que desiste, perderá el importe que hubiera entregado a cuenta en concepto de arras. Y si es el vendedor el que se echa para atrás, tendrá que devolver las arras duplicadas, esto es devolver el doble de lo recibido como señal.

En ambos casos cabe señalar que se puede entregar la finca en el momento de la firma del contrato o indicar que se entregará cuando se firmen las correspondientes escrituras, circunstancia que, permite deducir que la opción de cobro de rentas dependerá de lo que se haya pactado específicamente con el comprador, ya que podría entenderse que esta persona ya tiene condición de adquiriente y no de arrendador.

Otra posible opción podría ser que hubiera firmado un contrato de promesa de venta. En este caso se trataría de asumir la obligación de firmar un contrato de compraventa en una fecha futura. Es una forma de asegurarse o evitar que alguna de las partes desista si incluimos la señal como arras confirmatorias o si desiste que sea con una consecuencia económica si la señal es tratada como arras penitenciales. En estos casos lo normal es que no se entregue la finca hasta que no se formalice la compraventa en otro contrato y, podría entenderse por ello, que el actual arrendatario mantiene sus derechos y obligaciones hasta que no se formalice la operación y se le otorgue la posesión de la finca como adquiriente.

Por tanto, desde un punto de vista legal, habrá de estarse al tipo de contrato que se ha firmado y valorar cuáles son los derechos y obligaciones que incumben a cada parte, siendo de suma importancia, a estos efectos, corroborar qué se ha pactado respecto a la fecha en la que efectivamente se entiende otorgada la propiedad y posesión de la finca, ya que, en virtud de ello, dependerá que pueda valorarse la opción de que tenga derecho a cobrar una parte de la renta anual o no.

Respuesta de Manuel Lamela en AGROPOPULAR -20 de julio de 2019-

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